2019 : année record avant la pandémie

Animé par la CCI de Limoges et de la Haute-Vienne, l'Observatoire del'immobilier de la Haute-Vienne, devenu CiLim,analyse chaque année, depuis plus de vingt ans, l'évolution du secteur, qui a été largement impacté par l'arrivée du Covid-19.

Les ventes de maisons neuves qui souffrent depuis deux ans se sont redressées au plan national avec une progression de 5 % avec cependant des disparités régionales marquées. « Ce rebond tient à l'anticipation d'acheteurs qui avaient craint la possible disparition du PTZ au 1^er janvier 2020. La baisse des taux et l'allongement des durées de prêt ont pallié le rabotage du PTZ neuf en zone B2 et C. Dans ce contexte, les ventes en Limousin se sont stabilisées et la Haute-Vienne n'a pas bénéficié de cet effet d'aubaine conjoncturel. Par contraste, les ventes du secteur groupé s'inscrivent en baisse mais ce n'est qu'une part minoritaire des ventes de maisons neuves. Ce marché du neuf ne peut redémarrer sans une relance de l'accession à la propriété dans le cadre d'une politique d'aide au logement pérenne qui favoriserait l'emploi tout en permettant aux ménages de se constituer un patrimoine sécurisant pour leur retraite, note Thierry Hubert, le vice-président régional LCA-FFB. Une note positive pour nos territoires : selon le baromètre Qualitel 2019, les territoires ruraux et les villes moyennes devancent les métropoles en termes de qualité de vie dans son logement : c'est la fracture territoriale à l'envers ! ».

ANCIEN

D'après les chiffres du service de la publicité foncière, le nombre total d'actes de vente enregistrés en Haute-Vienne a progressé de 7 % sur un an. Pour les locaux d'habitation, l'augmentation est de 7 % entre 2018 et 2019. Le nombre de ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) est stable, 172 en 2019 contre 170 en 2018.

L'année 2019 est en nombre de transactions une année record en France et en Haute-Vienne, avec une hausse régulière des prix des appartements (+4 %) en raison de la forte sollicitation des petites surfaces et immeubles de rapports par les investisseurs locaux et nationaux. Le coup de cœur se paye sur les appartements à fort caractère architectural. A contrario, l'appartement en copropriété des années soixante/soixante-dix, non rénové, trouve preneur à des prix toujours très bas. En centre-ville de Limoges, le potentiel d'appartements à rénover a drainé de nombreuses ventes avec les primo-accédants et les investisseurs.

INVESTISSEMENT

2019 a été l'année de l'investissement et la tendance ne semble pas prête de s'inverser. Limoges reste attractive pour les investisseurs au regard des prix très contenus par rapport à la moyenne nationale, offrant une rentabilité de 8 % et pouvant parfois dépasser 10 % selon les biens (ensembles de lots, immeubles en pleine propriété...). « Des logements plus anciens permettent aussi aux foyers fortement imposés d'effectuer du déficit foncier en réalisant des travaux, tout en gardant une bonne rentabilité. Enfin, les investisseurs très fortement imposés, pourront réhabiliter des immeubles de centre-ville ou des ensembles de lots grâce à certains dispositifs de défiscalisations type loi Malraux ou loi Denormandie », suggère Charles Colas.

FONCIER

Le nombre de terrains sur Limoges et son agglomération est stable, avec la volonté de se rapprocher de cité porcelainière et de sa première couronne. En dix ans, le pourcentage de terrains vendus en zone urbaine est passé de 38 à 53 %. Depuis plusieurs années, la demande porte sur des surfaces de plus en plus réduites, de 300 à 500m² en secteur urbain et de 600 à 700m² hors agglo. La politique de densification accélère la réduction des surfaces à bâtir en secteur urbain et suburbain. Malgré la diminution des parcelles, les prix ont augmenté sensiblement l'an passé.

LOCATION

En 2019, le marché de la location a été une nouvelle fois très actif. Les loyers sur Limoges et sa périphérie sont en hausse pour tous les types de logement (en moyenne de 1,34 % en 2019). Cette augmentation est en grande partie due à l'indice servant à la revalorisation annuelle des loyers (IRL) qui, bien qu'il soit toujours positif, baisse régulièrement depuis plusieurs trimestres (+0.95 % au dernier trimestre 2019, contre 1,74 % fin 2018). On note une forte demande de meublés pour les petites surfaces. Comme l'année dernière, les stocks de T2 sont deux fois plus importants que ceux des studios et des T3.

Le marché immobilier autour de Limoges n'est pas dépourvu d'intérêt pour les investisseurs. Nombre de petites villes ont pu constater une demande locative soutenue. Plus on se rapproche des zones urbanisées et plus on manque d'offres. Les prix sont souvent attractifs pour les petites surfaces et les appartements. Les écarts de prix sur les loyers des maisons sont moins importants. Ils sont parfois presque équivalents à ceux des maisons situées proches de Limoges si le bien est bien desservi. Les prix à l'achat sont à surface et prestations égales moins élevés. Investir à la campagne permet de devenir propriétaire à bon compte et d'avoir l'assurance de louer.

CRISE SANITAIRE

Les enquêtes menées pendant le confinement, montrent que de nombreux Français envisagent de changer de logement. Pour plus de la moitié d'entre eux, les critères d'achat évoluent vers un logement plus grand, au calme, proche de la nature avec la possibilité de disposer d'un espace extérieur. Ils dépassent maintenant celui de la proximité du lieu de travail. « Tout laisse à penser que le choix se portera sur un mix qui devra allier » habitat idéal « (calme, proche de la nature...) et réalité budgétaire et organisationnelle (transports, écoles/universités). Notre territoire qui cumule aisément ces critères aura une belle carte à jouer, explique Dominique Renaudie, le président du CiLim. Mais avec la crise économique qui s'annonce sévère, la capacité financière des ménages est une interrogation (niveaux des taux d'intérêt, chômage de masse, effet domino des défaillances d'entreprise...). Le Président de la République a annoncé la mise en place d'un plan de relance. L'activité immobilière représente 210 milliards d'euros soit 10 % du PIB. Selon Julien Denormandie, ministre chargé en outre du logement, l'immobilier est un moteur essentiel de la croissance et devra être un acteur du plan de relance. Bien au-delà du soutien à un secteur d'activité, c'est du bien-être de nos concitoyens dont il s'agit ».