Le commerce n'a pas la forme olympique

Dans le cadre de l'Observatoire de l'immobilier de la Haute-Vienne, un focus est porté à l'immobilier commercial ainsi qu'à l'immobilier d'entreprise.

Au niveau national, il est intéressant de comparer la fréquentation des centres commerciaux, des zones commerciales et des centres-villes de 2023 en comparaison de 2022 : +1,9 % pour les centres commerciaux, +5,7 % pour les zones commerciales et +11,2 % pour les centres-villes ! Et si on analyse le résultat des centres commerciaux par région, on observe +0,5 % pour le Nord, +3,2 % pour le Nord-Est, +0,8 % pour le Sud-Est, +0,8 % pour le Sud-Ouest, 0 % pour le Nord-Ouest et +4 % pour l'Île-de-France.

« La dévitalisation de notre centre-ville est un phénomène qui s'est accru ces dernières années. Loin d'être un problème purement commercial, le manque de fréquentation de nos rues commerçantes est la conséquence de plusieurs facteurs : taux de chômage, taux de pauvreté, vacance de logements, perte de population, pression fiscale, diminution de l'offre d'équipements, évolution des comportements de consommation, augmentation des loyers, concurrence de l'e-commerce ou encore le développement de la surface commerciale en périphérie », détaillent Corinne Ghislain (Immobilier Corinne Ghislain) et Eric Montelly (aa.PROGIMMO).

Autant de facteurs qui peuvent en partie expliquer les fermetures successives de commerces, dont plusieurs enseignes nationales : Kookaï, André, Minelli, Orcanta, France Loisirs... Le prêt-à-porter est particulièrement touché : « Il n'y a plus d'achat plaisir », « Le commerce ne reprend pas depuis le Covid », « Quand le porte-monnaie s'allège, ce n'est pas l'achat de vêtements qui est prioritaire », réagissent des commerçants de l'habillement de l'hypercentre. « Malheureusement, quand une enseigne nationale décide de fermer, nous n'avons pas toujours notre mot à dire ni la main pour reprendre le local en mandat. Ce sont des décisions commerciales de groupe. Nous pouvons davantage agir auprès des commerces indépendants. Point positif, de nouveaux groupes apparaissent et n'hésitent pas à se lancer comme Rituals ou Starbucks. Il est aussi encourageant de noter les commerces indépendants parviennent à maintenir leur activité en s'adaptant aux nouvelles exigences du marché, notamment en se tournant vers le numérique. Des mesures concrètes afin de revitaliser notre centre-ville et de soutenir l'économie locale ont été lancées par la Ville de Limoges et la CCI de Limoges et de la Haute-Vienne avec, par exemple, la pépinière commerciale ou les projets de rénovation urbaine. La dévitalisation du centre-ville de Limoges est en effet un sujet complexe, il est essentiel d'investir dans l'amélioration de l'accessibilité et de l'attractivité du centre-ville en adoptant une approche intégrée et en mobilisant l'ensemble des acteurs. Nous pouvons revitaliser le centre-ville de Limoges et en faire un lieu dynamique et attractif pour ses habitants, ses visiteurs et ses commerçants », analysent les deux professionnels.

Immobilier d'entreprise

Après trois années d'augmentation successive du volume de transactions de fonds de commerce (FDC) en Haute-Vienne, le nombre de cessions a reculé de 20 % en 2023 par rapport à 2022, passant de 177 transactions en 2022 à 142 en 2023, d'après le BODACC. Le volume est revenu proche de celui de 2020 avec 146 transactions. « Nous avons perdu en 2023 plus d'un tiers des transactions comparé au volume de 2019, année historiquement élevée avec 213 ventes. La plupart des secteurs d'activité ont été impactés. Cependant, la moyenne du prix de vente a fortement augmenté en 2023 grâce à quelques transactions réalisées à des niveaux de prix très élevés. Nous revenons dans la moyenne de prix de 2020. En 2024, les perspectives semblent plus favorables avec un contexte bancaire plus positif, un nombre croissant de porteurs de projets, une évolution du nombre de vendeurs, une stabilité des prix de vente. Nous espérons que la tendance à la hausse des défaillances financières de certains commerces et entreprises en 2023 ne se poursuivra pas l'année prochaine », avance Olivier Faye d'Actifs Entreprises.