Crédit immobilier : la durée s'allonge en cas de travaux (Dossier spécial immobilier)

Le Haut Conseil de stabilité financière a pris de nouvelles mesures pour faciliter l'octroi des crédits immobiliers grâce à une durée allongée en cas de travaux et un calcul plus avantageux du taux d'effort.

Si les particuliers ont été bien en peine d'emprunter en 2023 (la production de prêts a chuté de 40 % selon la Banque de France), 2024 a de quoi leur redonner espoir. Après avoir grimpé en flèche, les taux d'intérêt continuent en effet de se stabiliser, tandis que les établissements bancaires semblent plus enclins à desserrer les cordons de la bourse. Et pour financer le projet d'une vie malgré l'inflation, les ménages peuvent à présent compter sur une durée d'emprunt plus longue. Explications.

Des assouplissements successifs

En matière de crédit immobilier, c'est le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui fait, comme on dit, la pluie et le beau temps ! Entre autres compétences, cette instance est chargée de fixer les conditions d'octroi des emprunts « en vue de prévenir la hausse excessive du prix des actifs ou l'endettement trop important des agents économiques ». Or, cet organisme n'hésite pas à changer la donne pour rétablir l'équilibre du marché.

En 2021, le HCSF est ainsi passé du stade de la recommandation (le 27 janvier) à celui de la décision (le 29 septembre) afin d'assouplir les exigences en matière de taux d'endettement maximal (appelé taux d'effort) des ménages et de durée du crédit dès le 1^er janvier 2022. Depuis lors, les banques peuvent donc accepter un dossier de prêt avec un taux d'effort de 35 % (contre 33 %) et octroyer une durée de crédit de 27 ans (contre 25 ans en règle générale), à condition qu'il comporte un différé d'amortissement de 2 ans et qu'il corresponde à l'un des deux cas de figure prévus : l'achat d'un bien neuf en construction ou en l'état futur d'achèvement mais aussi l'achat d'un bien ancien donnant lieu à d'importants travaux de rénovation, représentant au moins 25 % du coût total de l'opération.

Si l'essentiel de cette réglementation est toujours en vigueur, le Haut Conseil de la stabilité financière a toutefois procédé à un nouvel assouplissement à travers une décision du 18 décembre 2023, parue au Journal officiel du 24 décembre. Dans le cas spécifique de l'achat dans l'ancien avec travaux, l'emprunt sur 27 ans est désormais possible dès que 10 % du montant total du crédit est dédié à la rénovation, et non plus 25 %. De quoi étendre le bénéfice de cette mesure au plus grand nombre ! Précisons que cette enveloppe de chantier prend aussi bien en compte la rénovation énergétique que la simple modernisation, l'assainissement ou encore l'aménagement.

Le prêt relais n'est plus un frein

Afin de ne pas plonger les ménages dans le rouge, le crédit immobilier doit être adapté à leur situation de revenus. C'est pourquoi les banques calculent ce qu'on appelle le taux d'effort, qui correspond au taux d'endettement maximal que peut supporter l'emprunteur. Il est déterminé par rapport au reste à vivre, c'est-à-dire la somme restant à l'emprunteur une fois ses charges déduites de ses revenus. Depuis 2022, la législation impose donc que le montant des remboursements mensuels du prêt immobilier ne dépasse pas 35 % de ce reste à vivre.

Or, bonne nouvelle, le Haut Conseil de stabilité financière a assoupli ce calcul. Depuis le 1^er janvier 2024, les éventuels crédits relais souscrits par les emprunteurs, qui permettent de faire la transition entre la vente de leur précédent bien et l'achat de leur nouvelle habitation, sont exclus du taux d'effort s'ils ne représentent pas plus de 80 % de la valeur de la vente. Là encore, c'est un frein à l'octroi de crédit qui est supprimé.