Question de logement avec... Patrick Sapin, directeur de l'ADIL 87

  Comment s'effectue le paiement des charges dans une location vide ? Le paiement des charges locatives est parfois source de contentieux entre le bailleur et le locataire. La loi du 6 juillet 1989 précise que ces dernières sont exigibles en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments du logement, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun du lo-gement. Les charges récupérables sont listées par le décret du 26 août 1987. Le bailleur ne peut donc pas demander le paiement d’une charge non mentionnée sur cette liste. Ce paiement se fait sur justification, excluant de fait le règlement par forfait. Le bailleur peut demander le règlement des charges réelles au fur et à mesure qu’elles se présentent. Toutefois, dans la pratique, une provision mensuelle est souvent demandée au locataire. Dans ce cas, cette provision doit faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le montant de la provision demandée doit être calculée en fonction des charges locatives de l’année précédente. Si tel n’est pas le cas, même si le locataire devra régler les charges lui incom-bant, le bailleur pourra être condamné à lui verser des dommages et intérêts. Un mois avant la régularisation, le bailleur doit communiquer au locataire le décompte poste par poste des charges. Dans les immeubles collectifs soumis au régime de la copro-priété, le mode de répartition des charges est inscrit dans le règlement de copropriété. Pour une mono-propriété, la jurisprudence pose le principe d’une répartition équitable qui ne doit pas être modifiée d’une année sur l’autre. Généralement, c’est la surface habitable qui est prise en compte et/ou le nombre de personnes qui composent le logement. En cas de régularisation tardive des charges, si celle-ci n’a pas été effectuée au terme de l’année civile suivant l’année de son exigibilité, le locataire peut demander que le paiement soit effectué par douzième, à savoir avec régularisation sur douze mois. Celle-ci est soumise à un délai de prescription de trois ans. Une fois ce délai atteint, il n’est plus possible pour le bailleur ou le locataire (en cas de versement indu) d'en demander le paiement.

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