L'immobilier reste une valeur refuge

Selon l'Observatoire de l'immobilier, le marché en Haute-Vienne témoigne, cette année encore, d'un dynamisme soutenu, puisque les chiffres ont dépassé les records atteints en 2020. Dans ce contexte, l'offre se raréfie et les prix grimpent.

La prolongation de la crise sanitaire continue d'entraîner une modification profonde des habitudes de consommation qui profite toujours au marché des maisons individuelles. Un phénomène de « rattrapage » par rapport à 2020 a été observé ainsi qu'une forte hausse des prix de vente, avec un prix médian passé de 151 000 € à 159 000 €, liée en grande partie à une augmentation historique du coût des matériaux. Cette hausse des prix s'observe surtout dans le neuf, avec l'entrée en application de la réglementation environnementale 2020 qui impacte à la hausse les coûts de construction. Le désir d'éloignement des centres urbains s'est confirmé en 2021.

D'après les chiffres du service de la publicité foncière, le nombre total des actes de vente enregistrés en Haute-Vienne a bondi de plus 28 % sur un an. Pour les locaux d'habitation, la hausse est de 22 % par rapport à 2020. « Notre département semble bénéficier d'une attractivité méritée car il présente de nombreux atouts pour entreprendre et vivre en famille. Nous avons donc besoin de renforcer le travail en réseau et les partenariats entre tous les professionnels concernés afin de faciliter l'implantation sur notre territoire des entreprises qui sont à la recherche de foncier et d'immobilier », souligne Pierre Massy, le président de la Chambre de Commerce et d'Industrie de la Haute-Vienne.

HAUSSE DE L'ANCIEN

L'analyse des 10 473 transactions effectuées en 2021 démontre que l'étau des prix se resserre avec une augmentation nette des petites surfaces (T1/T2) servant d'investissement locatif. Les appartements T3/T4, dont les prix étaient les moins chers de France en rapport prix/m², ont eux aussi nettement augmenté, attirant là aussi des investisseurs hors région bénéficiant d'un pouvoir d'achat et d'une rentabilité plus importante à Limoges. En revanche, les prix de vente des grands appartements marquent le pas. L'effet confinement aura servi de leçon et les familles visent désormais la maison de ville avec jardin.

L'augmentation des prix de ces biens et leur raréfaction sur le marché immobilier poussent parfois l'acquéreur à changer ses critères, car les délais de recherche augmentent considérablement. Pour exemple : la moyenne basse des prix des maisons T5 à Limoges est passée d'environ 145 000 € à 191 000 €. Cette tendance concerne également les villes de la périphérie de Limoges qui offrent un confort de vie tout aussi agréable. La moyenne haute des ventes de maisons T5 en périphérie est passée de 267 000 € en 2020 à 325 000 € en 2021.

La situation géopolitique, les données bancaires et les nouvelles normes d'économie d'énergie pourraient cependant ralentir le dynamisme du marché immobilier dans les prochains mois, même si, comme le rappellent plusieurs experts, « quoi qu'il arrive la pierre reste LA valeur refuge ».

LA NATURE PLÉBISCITÉE

2021 a été marquée par le retour des achats de terrains plus éloignés de Limoges et de son agglomération. Le Covid a poussé certains futurs propriétaires à préférer l'espace et la nature. La répartition entre zone urbaine (37 % des constructions de maisons individuelles du panel) et zone rurale (63 %) s'est fortement inversée, freinant pour la première fois depuis 10 ans l'évolution de l'hyper attraction urbaine.

Les tarifs augmentent significativement, cela se remarque avec le prix de la parcelle cumulé avec des diminutions de surface importantes. Par exemple, une parcelle de 900 m² dans l'agglomération de Limoges s'achetait 55 000 € il y a 5 ans. Aujourd'hui, sur le même secteur, pour le même prix, on peut s'offrir une parcelle de 450m² maximum. Dans ces conditions, rien d'étonnant de constater que certains terrains d'exception situés dans Limoges ou son agglomération puissent se vendre jusqu'à 120 000 €, d'autant que les zones constructibles dans les PLU sont en diminution drastique.

DEMANDE LOCATIVE

Le marché de la location reste toujours très dynamique avec au global une augmentation des loyers, surtout pour les logements neufs et les petites surfaces dans l'ancien. L'intérêt des investisseurs pour le marché limougeaud s'est encore renforcé en 2021, ce qui a permis de proposer des biens rénovés de qualité avec des loyers supérieurs. La demande locative des clients est restée relativement importante avec un niveau d'exigence renforcé. L'intérêt pour les logements meublés et les colocations se confirme, impliquant cependant une durée de location moins longue, des préavis qui interviennent plus tôt, au moment des stages de fin d'année et non plus comme avant à la fin de l'année universitaire.

« Un marché dynamique ne signifie pas louer tout et n'importe quoi. Le parc plus ancien et peu rénové des années 60 souffre de plus en plus de désaffection. Une attention toute particulière devra être apportée à ces logements, et nous allons très certainement assister à un bouleversement du parc locatif avec la loi climat et résilience rendant plus difficile voire impossible la location de ce type de bien. L'augmentation du prix de l'énergie défavorisera également la relocation des logements plus énergivores », prévient Charles Colas, directeur de l'agence Citya Durivaud à Limoges, et président du réseau F.N.A.I.M. en Limousin.

CENTRES COMMERCIAUX

2021 n'aura pas permis aux centres commerciaux de retrouver le chiffre d'affaires et la fréquentation de 2019. Cette dernière reste en baisse de 28,7 %, avec un chiffre d'affaires également réduit de 24,3 %. Le taux de vacance des commerces du centre commercial de Boisseuil s'établit à 20 % environ. Le secteur textile continue de souffrir de la morosité ambiante et ces zones commerciales peinent à remplacer les enseignes disparues. Malgré des soldes de début d'année plutôt moyens, l'optimisme reste de mise puisque plusieurs boutiques de l'hyper-centre limougeaud ont trouvé preneur. La crise économique qui perdure amène certains bailleurs à accepter de baisser leurs loyers. L'immobilier d'entreprise reste stable, tant au niveau des prix que de la demande.

Mais, comme le révèle Dominique Renaudie, président du club de l'immobilier 87 : « La crise et le télétravail n'ont pas tué le marché de l'immobilier d'entreprise qui reprend même des couleurs. Cet automne, nous avons d'ailleurs pu constater que les projets d'implantation sur notre territoire sont nombreux, ce qui confirme qu'il reste très attractif ».