Les passoires thermiques impactent-elles le marché de la transaction ? (dossier spécial habitat)

Le DPE est incontournable lors de la location ou de la vente d'un bien immobilier. Les pouvoirs publics viennent d'annoncer un nouvel aménagement, avec notamment des modifications pour les petites surfaces.

Votée en 2021, la loi Climat et résilience prévoit notamment l'interdiction de location pour les biens présentant un diagnostic de performances énergétiques G à compter du 1^er janvier 2025, et pour les classes F à compter du 1^er janvier 2028.

Selon l'ADEME, les logements F et G représenteraient 20 % du parc locatif privé, soit près de 1,6 million de logements. Malgré les aides publiques, force est de constater qu'un faible nombre d'entre eux a été rénové depuis la promulgation de la loi : 670 000 logements rénovés en 2022 et 623 000 en 2023 pour l'ensemble du parc (location et propriétaires occupants). C'est aussi 7 % de moins en 1 an.

« La nécessité de rendre le logement vertueux par rapport à l'environnement est indiscutable : tous les acteurs de la chaîne sont unanimes et volontaires pour agir. Pour autant, la réalité montre que le chemin pour tenir les objectifs n'a pas été fléché pour créer les conditions de réussite d'une réelle transition », explique Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l'Immobilier, s'appuyant sur les chiffres de l'Observatoire GH de janvier 2024.

Impacts 

L'interdiction de location des biens classés F puis G a pour vocation de supprimer les « passoires énergétiques » du parc immobilier en incitant les propriétaires et futurs propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation.

10,5 % des biens anciens mis en vente au mois de janvier 2024 sont des passoires thermiques. Un volume d'offre relativement stable par rapport à décembre 2023, et même en recul par rapport à janvier 2023 (-12,9 %). Dans le même temps, le budget moyen à prévoir pour acquérir un logement F ou G a reculé de -1,6 %. Enfin, la surface moyenne des biens F et G commercialisés est de 90m² : quel sera l'impact d'un changement de méthodologie sur les petites surfaces uniquement ?

Logements classés G

À très court terme (moins de 10 mois), ce sont les logements classés G qui vont sortir du parc locatif. Mais pour le moment, on ne remarque pas de mises en vente massives de ce type de biens : en janvier 2024, ils ne représentent que 4,1 % des biens commercialisés, et cela représente même un léger recul par rapport à décembre 2023 ou janvier 2023. Une tendance qui restera à surveiller ces prochains mois, à l'approche de la sanction-cible.

C'est au niveau de la valeur des biens que l'impact du DPE se manifeste de façon significative : décote moyenne du prix/m² d'environ -18,2 % pour les biens de classe G en janvier 2024 (contre -13,7 % en moyenne pour les F).

Inégalités territoriales

Directement liée à la construction du bâti, l'étiquette énergétique des biens n'a pas le même impact selon les régions du pays. Plusieurs phénomènes peuvent expliquer ces résultats : la température moyenne, les matériaux utilisés au moment de la construction du logement, ou encore l'orientation des biens. Par exemple en Provence, les maisons individuelles en pierres, aux murs épais, emmagasinent la chaleur en journée pour la rediffuser en soirée, au moment où les températures diminuent.

Parmi les biens mis en vente avec une étiquette F ou G, les G représentent 4,1% en moyenne, mais les disparités régionales sont notables : près de 7% de l'offre est classée G en Normandie, près de 6% en Ile-de-France, en Bourgogne-Franche-Comté et en Centre-Val-de-Loire. À l'inverse, le pourtour méditerranéen est en deçà de la moyenne nationale avec seulement 1,6%.