Promesse et compromis de vente : quelles différences ? (Dossier spécial immobilier)

La promesse et le compromis de vente sont des conventions qui précèdent l'acte de vente définitif d'un bien immobilier. Des différences subsistent entre les deux, sur le fond et sur la forme, notamment sur l'engagement respectif de l'acheteur et du vendeur.

Promesse ou compromis ? A priori, difficile de jouer sur les mots. Dans les deux cas, il s'agit d'un accord couché sur papier, émis à la suite d'une offre d'achat énoncée oralement. Les deux documents sont des avant-contrats destinés à formaliser, soit sans intermédiaire (signature sous seing privé), soit devant un agent immobilier ou un notaire, les contours du futur acte authentique de vente.

Promesse de vente

L'acheteur plus avantagé que le vendeur ? Au-delà des similitudes de forme, il existe des différences sur le fond. La promesse de vente n'engage que le vendeur. Ce dernier s'oblige à vendre son bien à l'acheteur à un prix déterminé. Il le lui réserve en exclusivité (ce qu'on appelle une « option ») pour une période déterminée, bien souvent pour une durée de deux à trois mois, mais parfois pour beaucoup plus.
Chose importante : une fois cette promesse unilatérale signée, le vendeur ne peut plus renoncer à la vente ou proposer son bien immobilier à quelqu'un d'autre, au risque d'être poursuivi par l'acheteur devant le tribunal.
La promesse de vente n'est cependant pas favorable qu'à l'acheteur. En contrepartie de l'option accordée, ce dernier doit en effet verser une indemnité d'immobilisation communément égale à 10 % du prix de vente. S'il se décide à acquérir le bien, cette somme sera déduite du montant total à régler. À l'inverse, s'il renonce à acheter ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai prévu au contrat, l'indemnité restera alors acquise au vendeur au titre de dédommagement.

Compromis de vente

La différence majeure entre une promesse et un compromis de vente réside dans l'équilibre de la partition. Dans le cadre d'un compromis de vente, le vendeur et l'acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Et « juridiquement, le compromis vaut vente », précise l'article 1589 du Code civil.
L'autre nuance porte sur les conséquences liées au fait de renoncer à la transaction. « Si l'une des parties se rétracte après avoir signé le compromis et hors des clauses suspensives légales (N.D.L.R. : en cas de refus de prêt bancaire par exemple), l'autre partie peut la contraindre à respecter le contrat par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts », souligne le site notaires.fr, la plateforme digitale des notaires de France.
Enfin, la signature du compromis s'accompagne du versement, par l'acquéreur, d'une somme équivalente de 5 % à 10 % du prix de vente, qualifiée ici de dépôt de garantie, notion qui matérialise sans doute une implication plus forte que lors d'une promesse de vente. Autre différence par ailleurs, le compromis n'a quant à lui pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux.